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不动产登记请求权及其制度构建
谭启平 刘小鹏  谭启平,西南政法大学民商法学院教授、博士生导师;刘小鹏,西南政法大学民商法学院博士研究生、广州市中级人民法院法官
上传时间:2015/1/17
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关键词: 不动产登记;登记申请;登记请求权
内容提要: 登记是不动产物权变动的要件,没有登记则不发生不动产物权变动的效果。在不动产交易活动中,基于双方申请原则,当交易一方因其利益考虑而拒绝或怠于履行登记义务时,相对方就不能实现其预定的物权效果,只能请求登记义务人协助登记,但我国法律没有规定不动产登记请求权。登记请求权与物权变动密切相关,旨在请 求义务人协助不动产登记,属于一种民事实体权利;登记申请属于一种启动不动产登记的程序性权利,需要厘清两者的区别。不动产登记请求权具有体现意思自治与维护交易安全的价值,有其法定和当事人约定的根源,我国立法应规定登记请求权制度,并应对登记请求权制度进行规范,从而为司法实践提供法律适用。

一、问题的提出

随着我国社会经济的高速发展,在倡导“有恒产者有恒心”、尊重财富进取心的时代背景下,产权观念已经深入人心。按照我国《物权法》的规定,登记是不动产物权变动的要件,没有登记则不发生不动产物权变动的效果。在社会生活中,由于土地与房地产交易量不断攀升,对不动产产权的登记需求也与日俱增,同时,与不动产交易有关的纠纷也呈上升趋势。我国《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》和《房地产管理法》等法律确立了按照法律行为发生物权变动的债权形式主义模式,设立了更正登记和异议登记制度,对登记依据、登记效力、登记的共同申请原则都做出了相应规定,但是没有规定在登记义务人未履行登记义务的情况下登记权利人的登记请求权。以双方申请为原则的行政登记程序,已经远不能满足现实社会的复杂需求,以司法裁判回应登记请求是必然的趋势。通过正确认识登记申请、登记请求权及其相互间的关系,厘清关于登记申请、登记请求权的认识误区,在行政登记与司法裁判之间寻求恰当的职能分工与交融的契合点,进而构建和谐合理的登记请求权制度,对于不动产统一登记条例的起草无疑深具意义。现实中有不少当事人的诉讼请求指向登记主管部门的登记行为的案例。

案例一:某甲(开发商)与某乙签订《商品房买卖合同》约定某乙购买某套房产,办理了预售合同备案登记,随后,该合同经法院生效判决予以解除,但在判决中没有论及如何处理已进行的合同备案登记。某甲拟再次销售该套房产,但由于原预售合同备案登记未清除,无法为下一买家办理预售合同备案登记,遂再次起诉某乙要求法院判令某乙立即协助某甲到登记主管部门办理注销《商品房买卖合同》的预售合同备案登记。

案例二:某甲(出卖人)与某乙(买受人)签订《房屋买卖合同》。在合同履行过程中,某甲因借款在房屋上另行设定了抵押,抵押权人为丙银行。某乙向法院起诉某甲要求继续履行《房屋买卖合同》,请求某甲协助其办理过户登记手续。法院生效判决支持某乙的请求,判令某甲协助某乙办理房屋过户手续。执行期间,房管部门向法院出具《协执文书收件回执》注明:凭此回执到交易登记中心联系办理有关手续,但因房屋尚未办理涂销抵押手续而无法办理过户手续。某乙遂再行提起诉讼,请求某甲及丙银行协助办理房屋涂销抵押手续,同时表示同意代某甲清偿抵押借款,丙银行也同意在贷款清偿后协助办理涂销抵押。

案例三:某甲与某乙基于恋人关系联名向某开发商买房。在办证过程中,共同向登记部门申请各按50%的份额登记共有。登记部门向甲、乙各自核发了各占50%的按份共有权证。后因甲乙关系恶化,某甲遂提起诉讼,以某乙违反与其结婚的承诺为由,要求法院按照双方实际出资比例确认房屋为某甲一人所有,并提供了出资的凭证。

这些案例都面临一个共同问题:对于某项登记需求,当事人是向登记部门提出登记申请获得保护,还是依据登记请求权寻求法院司法保护?两者之间选择的规则是什么?在有登记部门专司登记审查职责的背景下,法院在基于当事人的登记请求权作出裁判的过程中充当什么角色?裁判审查与登记部门的登记审查之间是什么关系?徘徊在登记申请抑或请求司法裁判登记之间,出路在且仅在于厘清登记申请、登记请求权及其相互间的关系,并在行政登记与司法裁判之间寻求恰当的智能分界点。

二、不动产登记申请与登记请求权的区别

()登记申请、登记请求权的概念

不动产登记申请,是指民事主体请求登记机关做出不动产登记的行为。我国前建设部2008年出台的《房屋登记办法》中,规定房屋登记一般依照“申请——受理——审核——记载于登记簿——发证”的程序进行,其中申请是以有关当事人双方申请为原则,单方申请为例外。《土地登记办法》第7条和《房屋登记办法》第12条也都规定土地或房屋等不动产登记申请以共同申请为原则。换言之,不动产登记的启动,通常以当事人的申请为前提。

关于登记申请的性质,存在颇多争议,争议最激烈的问题是登记申请是否属于法律行为。一种观点认为,登记申请是物权行为,因为在初始申请登记中,申请人须有要求确认其对物有所有权的意思表示,申请变更登记中有双方要求所有权转移的合意;登记申请是一种法律行为,其中包含着意思表示。另一种观点则认为,登记申请虽然属于申请人向登记机关做出的请求其履行登记行为的意思表示,尽管需要受领机关的受领,但它不是法律行为中的意思表示,而仅仅是纯粹的程序性行为,是登记程序的一个环节,不像法律行为一样具有独立存在的意义,在不动产登记法是物权程序法的大前提下,登记申请的性质属于单方行为,其一旦运行,就要引发登记机构的相应行为,因此,登记申请与登记同意等一起构建了登记程序行为,而对于程序行为,法律并不注重其包含的意思因素,它们主要是作为程序机制中的环节发挥作用,登记申请是民事主体对自己事务进行自我决定和处理的表现,是民事主体实现程序参与价值的表现。

我国统一的不动产登记法律目前正在制定中。从原建设部 《房屋登记办法》的规定来看,申请房屋登记,申请人应当向登记机构提出申请并提交申请登记材料。登记申请的审查事项包括申请人与材料记载的主体一致、申请登记的内容与有关材料证据的事实一致、申请登记的事项与登记簿记载的房屋权利不冲突等。“房屋所有权初始登记申请的目的在于证明申请的房屋符合法律规定的要件,可以作为合法的财产权利获得法律的认可。”至于登记申请本身仅作为启动登记审查的程序性需要,设定为单方申请或双方申请的填表、签字行为,申请表中需表达的亦仅为单方或双方向登记机关提出某项登记的意思表示。由于该意思表示的受领主体是登记机关,而非申请人相互之间,因此,不足以因申请书上有双方的签名而直接认定为双方达成了物权契约。有学者将登记申请定性为物权行为,认为其申请行为中包含了物权合意,只是一种从共同签名提交申请进行推理、演绎而得出的判断,而非申请行为本身所指示的内容。在现实生活中,债权契约是现实、客观存在的,而所谓物权契约,却总是抽象地存在于学者的理论推演中。因此,与其说登记申请包含了物权合意,不如说主张“物权行为”理论的学者需要将登记申请解释为物权合意,以形成物权行为理论的自洽与圆满。因此,将登记申请定性为引起登记而进行的程序性行为,仅为引起登记的程序要求,其可能是物权合意的产物,但显然并非物权合意本身。进而言之,登记申请行为不是民事主体之间以意思表示为要素的法律行为。登记申请的程序性权利性质,十分类似于诉讼程序中的起诉,即它们均是引起国家公权力机关依据职权从事相应行为的表示。这种理解对于认识法院民事裁判的正当性具有重要意义。

请求权是指请求特定人为特定行为(作为或不作为)的权利。根据不动产登记的双方申请原则,申请登记行为不仅须有当事人意思合意,还须双方共同配合实施。在一般情况下,登记义务人会协助登记权利人办理物权变动登记手续。但是,当某一方基于其利益考虑而拒绝或怠于履行登记或协助义务时,登记程序就无法启动,也就不能实现相对方预定的物权效果。此时,相对方只能请求登记义务人配合实施登记。所谓登记请求权,是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。这一定义表明:登记请求权是登记权利人所享有的请求权,而登记权利人一般因登记而享受利益;登记请求权以登记义务人为义务主体;登记请求权是以履行登记或协助登记为主要内容,在义务人拒绝协助登记时,权利人可请求国家机关强制义务人履行登记义务。但是,对于不动产登记请求权的性质究竟是什么存在众多争议,主要争议在于是物权请求权还是债权请求权。其实,不管究竟属于哪种权利,不动产登记请求权的性质必须与物权变动的立法模式相联系。在不同的立法模式下,登记请求权的发生基础不同,其性质也可能不同。权利人请求登记义务人配合登记,登记义务人负有配合义务,其依据的根源还是在于权利人与登记义务人之间的契约关系或其他债权债务关系,因此登记请求权是一项源于基础民事法律关系的实体性权利。

有人认为,双方或单方当事人请求登记机关将物权变动的事实予以登记在登记薄上的权利,即登记申请的权利也属于不动产登记请求权的范畴。对照请求权的特征,我们认为,这种观点是值得商榷的:第一,申请登记的权利是登记程序法规定的申请人启动登记程序的权利,权利的相对人是登记机关,非平等民事主体;第二,权利的相对人登记机关应申请提供行政服务,非提供配合行为;第三,登记机关提供行政服务的依据是登记程序法的直接规定,非依当事人之间的契约或其他债权债务关系;第四,申请人的请求目的直接指向登记机关的登记行为,非借助登记机关的行为达到其他目的。因此,申请登记的权利与作为民事权利的请求权存在诸多不适格之处,不宜纳入登记请求权范畴。将登记申请权与登记请求权混为一谈,混淆了两种权利的性质,让行政登记与司法裁判的界限模糊。

通过上述分析可见,登记申请与登记请求权是两项分属不同运行轨道的权利,其权利性质及权利范围界限清晰,在实践中应予厘清。

()登记申请与登记请求权的具体区别

我们认为,登记申请与登记请求权的区别主要体现为以下:

1.权利内容与性质不同。登记申请的内容主要是登记申请人请求登记机关将物权变动的内容记载于登记簿上。登记申请属于不动产登记程序法中的权利,属于公法上的权利,发生在登记申请人和登记机关之间,其权利效果为启动登记机关的登记行为,具有主动性,约束登记机关的登记内容。该程序性权利可以撤回,但不能撤销。登记请求权的主要内容是权利人要求登记义务人履行登记或协助登记。登记请求权属于实体法上的债权请求权或物权请求权,是一种民事实体权利,其权利效果为登记义务人配合登记的请求力,其行使完全取决于权利人的意思表示,可以处分、抛弃。只有登记权利人才享有登记请求权,而登记权利人和登记义务人都享有登记申请权。“登记请求权是指向义务人的旨在请求对方协助申请登记的实体法权利,而登记申请权是指向登记机构的旨在引发登记程序的程序性权利,不受实体法的诉讼时效、除斥期间乃至权利时效制度的制约。”

2.权利主体与行使对象不同。登记申请的权利主体是进行不动产交易的双方当事人,即请求权协助登记法律关系中的登记权利人和登记义务人都可以向登记机关提出申请。登记申请的行使对象是登记机关,即申请行为具有建立登记法律关系的效力,登记机关必须对当事人的登记申请进行审查,并作出相应决定。有些国家将审判机关作为登记机关,在我国登记机关是行政机关。登记请求权的权利主体是登记权利人,也就是在登记簿上表现为享有利益的人。登记请求权的行使对象是负有登记配合义务的主体。这种登记义务人是一般的民事主体,也即不动产交易的相对方。登记请求权不具有强制性,不能直接拘束登记义务人。“登记请求权存在于平等主体的当事人之间,是登记请求权人和登记义务人之间有关登记的意思表示;而登记申请权存在于登记申请人与登记机关这一对非平等主体之间,是登记申请权人(与登记请求权人为同一人)向登记机关所作的意思表示。”

3.权利救济方式不同。有权利必有救济。鉴于申请登记与登记请求权的权利性质不同,对其救济亦呈现出不同的方式。登记机关不接受登记申请,或接受登记申请后不作出相应决定、作出错误决定,权利人可以以登记机关不作为、错误登记为由,以登记机关为被告,提出行政复议或行政诉讼。而如果登记义务主体不配合,导致登记权利人的物权利益落空时,权利人可以寻求自力救济,也可以依据登记请求权,向国家不动产登记机关申请变更,或向法院提起民事诉讼进行救济。

4.审查的事项和形式不同。对于登记申请,登记机关以形式审查为原则。如我国《房屋登记办法》规定,房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请,就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正、以及申请登记材料中需要进一步明确的其他有关事项询问申请人,询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。审查的事项仅为申请的真实性,而不包括引发登记的基础民事法律关系的合法性、有效性。而在不动产请求权诉讼中,法院对产生登记请求权的基础民事法律关系的真实、有效与合法性,即对基础民事法律关系的实质性进行审查。

5.权利行使与登记结果之间的关系不同。登记申请是登记程序启动的法定条件,只要符合登记程序法规定的形式要件,由登记机关审查后,即可引起在登记簿上登记的效果。如果当事人不提出登记申请,登记机关也不能主动启动登记程序对申请事项进行登记。德国《土地登记条例》、瑞士《民法典》以及我国台湾地区《土地登记规则》都规定申请是启动登记程序的要件,除了法律另有规定外,登记机关不得自行进行登记,也不得任意对登记簿进行改动。而登记请求权通过请求义务主体协助登记或通过法院裁判后,仍需要向登记机关提交登记申请或发出协助执行通知,才能引起登记簿上登记的效果。如果登记义务人协助登记权利人办理物权变动登记,这时登记权利人已经取得预定的物权,不必再行使登记请求权。

三、构建不动产登记请求权制度的必要性

我国《物权法》的相关规定表明我国在不动产登记制度上采取了权利登记模式,并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。根据设权登记主义,物权非因登记不能产生,而根据宣示登记主义,登记的功能仅在于记载、宣示业已存在的物权。登记申请是一项引起登记关系产生的法律事实,最终目的在于使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。各国对不动产变动一般实行交易双方共同申请原则。如果交易一方拒绝登记或怠于登记,物权变动就难以实现,不动产交易就不能顺利完成。因此,法律有必要赋予登记权利人一定的不动产登记请求权。

()不动产登记请求权制度的价值

1.体现意思自治。登记是物权变动的公示方式,不仅决定着双方当事人之间的权利变动关系,而且还影响着第三人利益及社会交易安全。因此,各国一般都对登记制度有较为完善的规定,德、日等国还制定了专门的不动产登记法。我国《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让都必须依法经登记后才能发生法律效力,未经登记的不动产买卖不能发生法律上的效力 (法律另有规定的除外)。在不动产登记程序上,不动产登记必须基于当事人的申请,即除法律另有规定外,登记机关不得擅自启动登记程序;同时申请人的申请也约束着登记的内容。因而,赋予权利人登记请求权就是对当事人意思自治的尊重。

2.维护交易安全。在不动产交易活动中,基于双方共同申请原则,如果一方因各种原因拒绝或怠于履行登记或协助登记义务时,登记程序无法启动,不进行登记将不会产生物权变动的法律后果,另一方当事人将无法确定取得物权,权益无疑会受到损害,如在司法实践中常出现的房屋“一房二卖或数卖”情形。为避免违约或欺诈行为给市场交易带来紊乱,确立登记请求权制度,“允许前买受人及时提起诉讼,请求出卖人履行登记义务,法院可强制出卖人办理登记手续。”因此,确立登记请求权有利于维护登记权利人的利益,保障社会经济发展的安全有序。

()不动产登记请求权的权源

1.基于法律规定。登记是不动产物权变动的要件,具有公示公信力,因此,不管是登记义务人的主观原因,还是市场交易中的客观原因,导致不动产登记无法进行时,享有登记请求权的一方有权要求对方履行登记或者协助登记义务。许多国家通过立法或司法确认了当事人的登记请求权,如瑞士《民法典》第665条规定“有取得所有权理由的取得人,对所有人有请求登记的权利,如所有人拒绝时,有请求法院判决登记的权利”。德国《民法典》第894条规定“土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第892条第1款所称的处分限制而言,土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的,其权利未被登记或者未被正确登记的人,或者因登记并不存在的负担或者限制而受到妨害的人,可以向土地登记簿的更正牵涉到的其权利人请求同意更正土地登记簿”。我国台湾学者认为,若原物所有人不办理申请设定或移转登记者,相对人即得诉请法院判令强制执行办理申请设定或移转之登记。而我国《物权法》从2007年颁布至今,尚未出台配套的统一不动产登记法,仅有《房屋登记办法》与《土地登记办法》从行政管理的角度规定了登记的程序性规范,对于涉及实体权利的登记请求权几乎没有涉及。反而是司法实践已经在无可回避地回应着该项权利诉求,但散落在个案裁判中的回应缺乏系统的认知和自觉的运作,因此,构建登记请求权制度迫在眉睫。

2.基于合同约定。不动产登记请求权作为一项民事权利,可以通过双方协商约定双方的权利义务。有效成立的合同对双方当事人均有约束力。如果合同明确约定由一方办理登记,那么这一方就依据合同具有协助另一方办理登记的义务。如果履行义务人未能够在规定的时间内按约完成相应的登记,权利人也不想放弃已经取得的物权,此时,“可以借鉴瑞士民法的规定,针对有取得所有权理由的取得人,如原所有人拒绝协助登记时,有请求法院判决登记的权利。此时,法院判决登记的依据即是当事人间的合同,通过继续履行的方式实现了受让人的协助登记请求权”。则权利人就可以通过向法院起诉请求义务人履行登记义务或者赔偿一定的损失。

3.基于法院裁决。当负有履行登记申请义务的一方不履行义务时,权利人可以以此为由诉至法院。法院经过审查后作出相应的生效判决,当事人可以依据此生效判决到相应的不动产登记机关,申请不动产变更登记,依法取得不动产物权,从而实现其期望的物权效果。

()构建不动产登记制度的现实需求

在实际生活中的不动产登记交易过程中,登记义务人基于种种原因不愿或消极协助登记权利人办理登记的情形很多,致使权利人不能通过登记取得预定的物权,因而产生纠纷。当这类纠纷诉至法院时,囿于目前我国相关法律法规的缺失,法院也只能依据合同判令出卖人交付房屋,对于出卖人拒绝或怠于履行登记义务的行为却无法产生约束力,更不用说实施惩罚。曾有法院判决出卖人协助买受人办理登记手续,但在执行过程中却因判决条款过于原则,难以执行,该判决成为一纸空文。“若无得使其协力之权利,则不仅使登记权利人,因此而不能登记,蒙受损害,亦使登记制度,失却其机能。”④此时,赋予当事人登记请求权,不仅使法院的裁判有法可依,也便于法院裁判执行,否则因义务人不配合申请,权利人因登记而可获得的实体权利将蒙受损害,无法获得救济。

四、不动产登记请求权的制度构建

为了保护不动产交易安全与当事人的权利,我国需要进一步完善立法,确定不动产登记请求权制度,规定它的性质、适用条件与范围、种类等。根据司法实践,对于不动产登记请求权制度,目前亟需明确以下几方面:

()登记请求权的主体

登记请求权的主体包括登记权利主体和登记义务主体。一般认为,登记请求权的权利主体是登记权利人,也就是在登记簿上表现为受有利益的人,如房地产买受人、抵押权人,也包括注销登记中的抵押人、担保物上保证人等等。在义务人拒绝协助登记时,权利人有权请求法院强制义务人履行登记或协助登记的义务。当然,登记请求权产生的根据不同,登记权利人也有所不同。由于登记簿记载了物权变动的过程和状态,因此,在发生实质性物权变动的情况下,登记权利人应该为在登记簿上表现为直接获得利益的人。在登记簿上记载的状态与实际的物权状态不一致的情况下,登记权利人应该是因不正确之登记簿状态而其权利受到妨害的当事人。如依照德国《民法典》第894条的规定,在通常情况下,被妨害人必须申请变更登记簿,以此防止因第三人之善意取得而丧失权利,或者防止在强制拍卖中丧失权利,同时亦是为在程序法上,保障权利人在处分方面不会受到阻碍。

登记请求权的义务主体是负有协助登记义务的人。同理,登记义务人也应根据登记请求权发生的不同根据来确定。在发生实质性物权变动时,由于不动产物权的变动条件之一是双方签订的书面合同,这时登记义务人应该是根据合同法的全面履行和适当履行原则协助另一方(通常是买方)办理登记的一方,也即不动产交易的相对方。在登记簿记载的状态与实质物权变动不一致的情况下,登记义务人应该是根据实际权利人的请求协助其在登记簿上进行修改,而使得登记簿上的记载和实质的物权状态一致的人。

()登记请求权的种类

根据权利人请求协助登记事项的不同,登记请求权可以分为:

1.设立登记请求权。对于不动产设定登记,其请求权基础是当事人间的债权合同。由于登记是权利变动的生效要件,为使债权人取得的物权效力完整,债务人应协助履行登记义务,否则就构成违约行为。如在商品房买卖合同中,买受人要求出卖人履行交付房屋产权、办理过户登记的义务,其中办理过户登记的请求,即是设立登记请求权。又如抵押合同中,抵押权人要求抵押人办理抵押登记手续,亦属于设立登记请求权。

2.变更登记请求权。变更登记请求权是基于合同而发生的一种请求权,如某一不动产因买卖、赠与、分立、合并与设立抵押、用益物权而产生抵押权、用益物权等发生物权变动时,或者基于法院生效的裁判,登记权利人有权请求登记义务人协助变更登记。又如原抵押权人或质权人退出了原合同关系,其地位由受让人承受,受让人对原抵押人或质押人就享有变更登记请求权。

3.注销登记请求权。注销登记存在于以下情形:一是因债务清偿等原因而注销登记时,虽然合同已消灭,但此时还存在后契约义务,债权人或抵押权人仍负有义务协助注销登记。“合同关系消灭后,当事人依诚实信用原则仍负有某种作为或不作为的义务,以维护给付效果或协助对方处理合同终了的善后事务。”②如前述案例一,双方当事人的法律关系已归于消灭(因无效或解除),双方负有相互返还、恢复原状的后契约义务,原已办理的登记备案应纳入返还或恢复原状的范畴,开发商可以基于此行使注销登记请求权;二是在抵押担保中,第一顺位因清偿而消灭时,第二顺位的抵押权人可以根据其已登记的抵押权受到妨碍为由,请求第一顺位的抵押权人注销登记;三是在因主债权无效等原因而产生的注销登记中,主债权既然已无效,其抵押权或质押当然无效,抵押人或质押人可以其所有权受到妨害为由,要求抵押权人或质押权人协助办理注销登记;四是有证据证明异议登记不当,权利人享有注销异议登记请求权。

4.更正登记请求权。在社会生活中,因为各方面的原因,会发生登记错误或遗漏。一旦登记发生错误或遗漏以后,应当在法律上设定一定的程序允许当事人申请更正或由有关机关予以改正。因为不正当登记可视为债务人的不适当履行,债权人可基于合同要求其全面履行合同义务,补正登记的错误。更正登记是对原登记权利的涂销登记,同时是对真正权利的初始登记。

5.异议登记请求权。根据物权登记的公示公信原则,不动产登记簿上记载的物权即可推定为正确的物权,这种推定有其正当性基础。因此,不动产登记薄上记载的权利人,即使登记错误,如果未经变更登记,登记记载的权利人被认定为真权利人。但是,“不能因此将不动产登记的作用予以‘神化’,登记只不过是物权人外化其内在意志的技术手段。物权的公示、公信效力并非来自登记,而是来自物权本身,是法律对当事人内在意思的外在确认”。当真正的权利人有其他足够证据推翻登记簿上记载的权利人时,登记权利人不得以登记的公信力为积极抗辩。也即当法律权利与事实权利不一致时,真正权利人可以请求登记机关对物权归属进行确认以维护自身的合法权益。

6.预告登记请求权。预告登记请求权本质上是一种合同债权,但一旦将这种请求权纳入预告登记,对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他性效力,任何违背预告登记内容的处分行为均为无效。如开发商和买受人订立了商品房买卖合同,买受人已经交付了房款。如果开发商再将房屋高价转让给第三人,买受人只能以对方违约要求损害赔偿,而无法获得购买的房屋。但是,如果买受人将这一请求权纳入预告登记,该项请求权就具有了对抗第三人的效力,开发商违背预告登记内容的处分行为均为无效,买受人将来能够获得确定的房屋。

()不动产登记请求权的行使

在明确履行登记或协助登记是一项合同义务的基础上,登记请求权主要通过三种方式来行使:

一是登记权利人向登记义务人提出登记请求。登记权利人可以直接基于法律规定或合同约定向登记义务人提出履行登记义务或协助履行登记义务的请求,登记义务人应当履行。权利人或利害关系人如认为不动产登记簿记载的事项错误,可以直接向不动产登记簿记载的权利人提出登记更正请求,不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的,登记机构应当予以更正。

二是权利人可以通过诉讼的方式来行使权利。登记请求权作为一项实体性权利,当登记义务人拒绝或怠于履行登记义务时,法律赋予利害关系人申请异议登记的权利,同时可以依照我国《物权法》第19条第2款③的规定,限定申请人须在异议登记之日起15日内提起确权之诉。在登记权利人的实质物权受到妨害时,登记权利人同样可以通过向法院提起诉讼来排除妨害。权利人提起诉讼后,由人民法院对相关的实体争议作出裁判。但人民法院经过实质性审查作出了变更登记内容的裁判以后,并不当然发生登记变更的效果,当事人还必须以法院裁判为依据,向登记机关申请变更登记,登记机关依据法院的裁判变更登记内容。请求权作为联系实体法和程序法之间的桥梁,通过诉讼程序可以使当事人的实体权利最终得以实现。

三是登记权利人向登记机关提出更正申请。由于更正登记程序启动方式的不同,根据我国《物权法》第19条规定,更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记。因此,权利人可以直接向登记机关提出申请,请求登记机关更正登记的内容。更正机关接受申请以后,经过审查发现有明显错误或者有欺诈行为的,应当及时更正。

()登记请求权裁判的既判力

在保护登记请求权的法院裁判中,裁判的既判力标的为登记义务人的配合登记行为,即登记义务人提出登记申请的义务。该项行为义务是否具有强制执行力,直接关系到法院裁判的正当性。我们认为,该项行为义务应当可以强制执行。首先,尽管法院的裁判不能强制当事人作出意思表示,即不允许通过裁判强制缔约。但正如前所述,登记申请虽是一项包含有向登记机关意思表示的行为,但不是以意思表示为要素的法律行为,而仅为一项程序性行为,申请本身并非物权合意,因此,法院裁判不涉及强制缔约的问题,裁判的正当性由此成立。其次,登记申请虽是一项行为义务,通常认为行为义务具有人身性,不宜强制执行,但在登记申请这一事项上,法院的裁判具有拟制申请的效果,即法院的生效裁判并不需要强制执行登记义务人的人身,而仅在登记义务人拒不主动执行时,由法院发出协助执行通知书,代为提出登记申请,拟制登记义务人的申请,以此配合登记权利人完成登记申请。

以双方申请为原则的行政登记程序,已经远不能满足现实社会的复杂需求,当前法院个案裁判的实践已对该项登记请求权有所回应,然而立法上的构建与完善、权利意识和观念更新尚未跟上,在一定程度上延缓了不动产登记制度完善的脚步。以司法裁判回应登记请求权,构建不动产登记请求权制度,是必然的趋势。

 

 


出处:《社会科学》2014年第5期
 
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谭启平 刘小鹏  不动产登记请求权及其制度构建

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 刘俊海教授接受《人民日报》采访,就推进消费者权益保护事业、提振消费信心发表学术观点
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书名:劳动法与社会保障法:原理、材料与案例
作者:黎建飞
 劳动法与社会保障法:原理、材料与案例
 
 《新公司法的制度创新及投资兴业的热点
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 2013年11月12日中共十八届三中全会全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,决定提出,扩大金融业对内对外开放,在加强监管前提下,允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。您对这一决定如何看待?


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